Главная » 2012 » Май » 13 » Проблемы заключения договора с ООО "Прогресс-сервис"
11:36
Проблемы заключения договора с ООО "Прогресс-сервис"
На общем собрании жителей ЖК "Прогресс" не был утвержден текст договора с новой управляющей компанией ООО "Прогресс-сервис", в связи с чем данная функция автоматически передана Правлению ТСЖ.
Текст договора был впервые получен 20 апреля 2012 г. Договор в целом мне не понравился, поэтому он был передан юристу (независимому, не члену ТСЖ, не Роману Олиневичу), на что были даны следующие замечания:
п. 2.1.2. - нельзя заключать договоры от имени товарищества
п. 2.1.6. - дублирует 2.1.4
п. 2.1.11. - нарушение ЖК РФ.
п. 2.1.14. - не путем размещения на информационном стенде УК, а путем передачи отчета в письменном виде ТСЖ и путем выступления на общем собрании ТСЖ.
п. 2.2.3. - на основании чего? нарушение.
п. 2.2.5. - услуги паспортного стола почему-то в тарифах не прописаны.
п. 2.2.6. - сдавать в аренду общее имущество может только ТСЖ. в крайнем случае можно заключить агентский договор. иных способов законом не предусмотрено.
п. 3.3.9. - по какому тел.?
п. 4.1. - прописан очень не выгодно по отношению к ТСЖ. Получается, что ТСЖ не может отказаться от любой услуги, т.к. каждая услуга необходима для нормального содержания Объекта. Нужно переформулировать.
п. 5.1. - УК использует общее имущество и еще за это должна получать плату от ТСЖ? Цена договора - только плата собственников.
п. 6.3. - заменить на "в течение 7 рабочих дней".
п. 6.5. - отказ от выполнения либо ненадлежащее выполнение работ является основанием для расторжения настоящего договора.
п. 7.6. - УК уведомляет не собственника, а ТСЖ в письменном виде.
п. 7.7. - надо переформулировать.
Ну и далее по приложениям - они должны быть заполнены, рисунки грамотно оформлены и там не должно быть упоминания ЖКХ ИНЦ СО РАН.
Далее договор был рассмотрен на заседании Правления 04 мая 2012 года. На заседании Правления присутствовал также А.В. Сафронов и его юрист Степан (фамилию не назвал). В ходе острой дискуссии Правление пришло к выводу о том, что при таком подходе ТСЖ не сможет оперативно решать вопросы благоустройства и развития ЖК, также ряд вопросов придется решать ТСЖ самостоятельно за свой счет (сверх установленного тарифа). В связи с этим Правлением были поставлены следующие условия заключения договора с ООО "Прогресс-сервис":
1. ТСЖ самостоятельно осуществляет прием оплаты на содержание общедомового имущества.
2. ТСЖ самостоятельно определяет перечень необходимых услуг для содержания и ремонта общедомового имущества.
3. Общедомовое имущество не может быть передано в распоряжение управляющей компании:
"УК имеет право:
2.2.6. Заключать договора о сдаче в аренду общего имущества Объекта, включая размещение рекламоносителей с использованием общего имущества Объекта и передаче иных прав на общее имущество Объекта. При этом денежные средства, полученные от оказания такого вида услуг, в полном объеме поступают в распоряжение Управляющей организации."
1-е условие не принималось категорически, 2 и 3 условия предварительно были приняты. А.В. Сафронов взял тайм-аут для решения поставленных условий.
Понимая, что УК ООО "Прогресс-сервис" не сможет начать обслуживание наших домов с 15 мая 2012 г. было предложено продлить договор с ФГУП ЖКХ ИНЦ СО РАН до 31 мая 2012 г.
Также членами правления было предложено составить собственную смету на содержание и ремонт общего имущества.
Следующее заседание правления состоялось 11 мая 2012 г. Новой редакции договора от УК ООО "Прогресс-сервис" не поступило, также ею было отвергнуто 2-е условие, поставленное Правлением.
Член правления Э.А. Тюрина высказала опасение о том, что необходимо принять условия А.В. Сафронова и заключить договор с УК ООО "Прогресс-сервис", так как наши переговоры могут привести к тому, что мы не сможем полноценно вступить в следующий отопительный сезон.
В результате переговоров было поставлено на голосование Правления утверждение новых требований к договору с УК ООО "Прогресс-сервис":
Ежемесячный отчет о сборе денежных средств управляющей компанией перед Правлением ТСЖ.
Поквартальный отчет о расходах управляющей компании перед Правлением ТСЖ.
Перечисление 75% сборов на текущий ремонт в ТСЖ.
Распоряжаться общедомовым имуществом может исключительно ТСЖ (после принятия соответствующего решения 2/3 от количества собственников ЖК "Прогресс").
Ежемесячное перечисление денежных средств в ТСЖ соразмерно собранным средствам от собственников.
Перечень услуг УК ООО "Прогресс-сервис" прописать в договоре более подробно.
Результат голосования:
6 - за
Бояркин Роман Викторович
Беляев Антон Анатольевич
Добровольский Иван Александрович
Игумнов Вячеслав Борисович
Ойнац Алексей Владимирович
Тюрина Элина Александровна
5 - против
Джинчвелашвили Илья Тамазович
Васильев Игорь Леонидович
Ковадло Павел Гаврилович
Наймушин Вячеслав Анатольевич
Щербаков Александр Анатольевич
1 - воздержался
Антипин Максим Викторович
Теперь ждем окончательной редакции договора с УК.
p.s. смета содержания общедомового имущества непосредственно через ТСЖ оказалась неактуальной, хотя все члены Правления (за исключением А.В. Сафронова) всегда поддерживали идею об отсутствии необходимости в УК, так как обслуживать дома может и само ТСЖ без посредников.
А голосовали отдельно по перечисленным пунктам или всё-таки оптом? ... мне кажется там не всё так однозначно, а некоторые пункты требуют формального пояснения. Например, 75% сборов на ремонт (п.3). Не совсем понятно каких сборов? Коммунальных текущего месяца? Ещё есть вопрос - есть ли у ТСЖ свой счёт в банке? Кажется ранее в полемике упоминали таковой или я ошибаюсь?
Голосовали оптом. 75% - это от статьи в тарифе на текущий ремонт (1,05 руб). Сборы - это те деньги, которые заплатят собственники за текущий месяц Счет в банке у ТСЖ есть.
К сожалению, правление не может пойти против воли общего собрания собственников ТСЖ, которое высказалось за заключение договора с УК ООО "Прогресс-сервис". Конечно, собственное управление априори выгоднее всем собственникам - т.к. даже при таком же тарифе вся "прибыль" пошла бы на развитие и улучшение ЖК, а не в карман частному лицу. Но на общем собрании в марте собственникам такой альтернативы предложено не было (в чем основная "заслуга" опять же Сафронова).
P.S. Илья, поправь, пожалуйста:
"Следующее заседание правления состоялось 11 мая 2012 г. Новой редакции договора от УК ООО "Прогресс-сервис" не поступило, также ею было отвергнуто 1-е условие, поставленное Правлением."
Я вот тихо подбиралась к старому наболевшему вопросу о том ремонте, который включает в себя и недоделки строителей (качающиеся дверные рамы в проходах на балкончиках, запененные, но не закрытые швы, и т. д.). Всё это было в наших старых письмах и обо всём этом неоднократно писалось на форуме. А Сафронов, если я не ошибаюсь, обещал найти деньги на этот ремонт. Но на собрании в марте он как-то всё это начал относить в сторону (де мол - акты вандализма). Сейчас, как я понимаю, он даже ежемесячные отчёты о денежных сборах отвергает. Он хочет начать с потери доверия?
2.2.6. - сдавать в аренду общее имущество может только ТСЖ!!! Это очень важно! Вот где источник и для ремонта пожарных маршей, и крыши, и придомовой скользкой плитки. Долгосрочная аренда может потихоньку решить эти наши проблемы. (а продажа 2-3 квартир может полностью окупить ремонт крыши на всех наших домах)
2.2.6. Заключать договора о сдаче в аренду общего имущества Объекта, включая размещение рекламоносителей с использованием общего имущества Объекта и передаче иных прав на общее имущество Объекта. При этом денежные средства, полученные от оказания такого вида услуг, в полном объеме поступают в распоряжение Управляющей организации.
всё-таки хотелось бы понять почему новоиспечённая УК может претендовать на прибыль Объекта, а ТСЖ, желая ремонта в этом Объекте, - нет?
Я понимаю. Вам теперь досталось нелёгкое наследство и непростой компаньон (если так можно выразиться). Многие голосовали потому что не было другого выбора.
Что значит "Правление теперь расхлебывает". Если Вы уважаемый Илья, рассматривали для себя возможность стать председателем ТСЖ, значит разбирались в юридической строне этого вопроса, то почему же не подняли на собрании вопрос о важности договора УК. Или Вы где-то тоже лукавите? Общее собрание приняло решение о заключении договора с ООО "Прогрес-сервис", фактически искусственно затягивается исполнение этого решения и Вы еще говорите, что кто-то не так проголосовал как Вы хотели.
Уточните, пожалуйста, суть претензии. В чем лукавство?
С момента получения договора с УК правление 4 раза собиралось, чтобы утвердить текст договора - это и есть "Правление теперь расхлебывает", так как данный договор был совершенно не в Вашу пользу, не в пользу Собственников.
Составление (редактирование) текста договора таким большим составом на Общем собрании, конечно, не эффективно, если даже среди членов Правления (а это всего 10-15 человек) нет единого мнения. Скорее всего при наличии в повестке пункта об утвержении договора, приняли бы предложенную редакцию. Но Правление ни чего не расхлебывает, оно лишь выполняет свою функцию. В данном случае при заключении договора нужно идти на взаимные уступки с УК, т.к. если мы сделаем договор максимально выгодным для ТСЖ, то он будет не выгодным УК. В итоге мы получим или некачественнное предоставление УК услуг, или будем непрерывно менять УК и будем искать крайнего. На базе нашего ТСЖ пока не видно вожножности создать эффективную УК.
Работа в УК это ежедневная работа. Если соберется команда, готовая оставить свою основную работу или сделать работу в ТСЖ основной, то возможно, и будет положительный результат. Нужны опытные специалисты - инженеры, хозяйственники.
Мари! Помешения ТСЖ может сдать только те которые находяться в цоколе (подвале), но сдесь есть большие риски для нас, так как в тех помещениях находися дорогостоющие оборудование обеспечивающие "жизнидеетельность" дома (электрощитовые, насосные, тепловые пункты), к тому же очень низко расположены различные трубы, поэтому там бы не жалателен большой поток людей да и вообще посторонние. Для арендателя помещения вовсе не удачные, так как те же трубы закрывать нельзя, винтиляции нет, окон нет, без ремонта, риски коммунальных аварий, поэтому на аренде врядли что то получиться заработать. А вот на рекламе на фасаде зданий вполне реально, только необходимо провести заочное голосование собственников!
Думаю, что после того как решим юридические тонкости, денежную сумму, за уже размещенную и планируемую к размещению на наших фасад здания рекламу, ТСЖ начнет получать.
При размещении рекламы на фасадах, нужно учитывать особенности проекта нашего дома, т.к. неторые рекламные конструкции, скорее всего, нельзя размещать на фасадах по причинам надежности и безопасности.
LenaBirk, это уже детали. В большинстве случаев такие крупноформатные рекламные объекты идут на согласование с гл. архитектором города. В редких случаях бывает отказ. Вспомните "орла" на микрохирургии или "медведя с кокой" в районе остановки "курорт Ангара"... Думаю, вполне реально... Но, впрочем, повторюсь - это всё уже детали из-за которых нет смысла спорить.
У нас не просто фасады, а вентилируемые фасады (это не бетонная стена в панельных 9-ти этажках). Т.е. рекламная конструкция не должна ухудшать свойста этих фасадов. На такую конструкцию должен быть обязательно проект. На сколько я знаю (со слов знакомой, разговаривавшей с архатектором наших домов), что на наши фасады не желательно ничего вешать. Например, в 1-1 помещение не проектировалось как супермаркет, а его там разместити и еще вынесли на фасад вентиляторы, которые создают шум и вибрацию не учтенную проектов, хотя формально, наверное, у них все согласовано. Тоже и снаружной рекламой, формально согласовать и разместить все что угодно можно, но долгосрочной выгоды от размещения этой рекламы ожиадть не стоит.
Если вокруг домов, то, с этим тоже согласна. А на фасадах мне уже вентиляторов от АРАРАТа достаточно. Зимой шума практически не было, а сейчас снова гудит. ТСЖ может на них как-то влиять или нужно Роспотребнадзор обращаться?
У нас уже есть один опыт (правда, неудачный) работы с подобной жалобой. Речь шла о шумах от лифтов в вечернее время. Вызвали экспертов, сделали замеры шума, официально заключили, что шум не превышает предельно допустимые показания для жилых домов. Слушаем лифты дальше. Хотя было желание обратиться еще раз у к другим экспертам. Также и с Араратом. Вызовите экспертов, сделайте официальное заключение, на основании этого мы уже сможем предъявить претензию и даже заставить снять вентиляторы. А по-хорошему они убирать рефрижераторы не собираются.
Мне было бы тоже интересно посмотреть на этого архитектора Помнится в ранней документации по нашим домам где-то значилось, что проект даже какую-то медальку получил
Подскажите, а мы теперь обязаны заключить договор с этой УК?,я предполагала,что собственники выбирают перечень услуг и платят за это,почему они ставят условия нам?. Есть возможность переголосовать?А перед этим собрать людей и проинформировать о возможных вариантах управления ЖК (информации мало),ведь возможно эта неинформированность и привела к такому результату,преподнесли как данность,а теперь у меня лично ощущение,что они диктуют условия.Когда проходила обучение в школе ЖКХ говорили о самом нормальном виде управления домами на взгляд СРО(саморегулирующая организация.Организация ,которая регулирует деятельность входящих в нее УК):Деньги от собственников поступают на счет ТСЖ,оно в свою очередь заключает договор с УК (какую выберут) на те виды услуг,которые нужны и платит за них в соответствии с качеством выполнения.УК выгодно оказывать услуги и делать это качественно,если прописать все в договоре.Илья предлагаю собрать собственников и пригласить Аликину,она ведь осуществляет управление несколькими домами и объяснит все и подскажет выгодные для собственников варианты ведения хозяйства так сказать.Чем смогу помогу.
Согласен с вами, но поскольку решение уже принято и договор с УК уже заключен, предлагаю начать работу, оценить качество работы УК, а далее уже делать выводы.
